2 幅員2メートル程度で通り抜けのできる私道は財産評価基本通達24に定める不特定多数の者の通行の用に供されている私道に該当しますか。 【回答要旨】 1 「不特定多数の者の通行の用に供されている」例を具体的に挙げると、次のようなものがあります。 私道評価額✕( 200㎡(C)+200㎡(D) )/( 200㎡(C)+200㎡(D)+220㎡(E)+220㎡(F) )✕(1-借地権割合), 宅地分譲し、私道のみが余ってしまった場合のこの私道については、通り抜け私道同様に評価対象に含めなくてよいという取扱もありますので注意しましょう。, 小規模宅地の特例との関係については、小規模宅地の特例 私道とセットバック部分にも適用可能!?をご参照ください。, ■関連記事: ・貸宅地部分 左図の私道の評価は迷うことなく10-1全体を一体として評価した後、共有持分である1/10を乗じて計算することになります。 日本橋本店:東京都中央区日本橋小伝馬町14-10 アソルティ小伝馬町Liens 3階(小伝馬町駅、馬喰横山駅 徒歩4分)新宿支店:東京都新宿区西新宿1-25-1 新宿センタービル49階(新宿駅 徒歩5分), 相続税専門である税理士法人トゥモローズの代表税理士。年間取り扱う相続案件は100件以上、謙虚に、素直に、誠実に、お客様の相続に最善を尽くします。, 宅地の評価をする際にその宅地に隣接している私道を別途評価する必要が生じる場合があります。私道は、評価しない場合、3割評価する場合、宅地として一体評価する場合の3つに区分することができます。また、実務上は評価方法に悩むような難解な論点もあります。今回はその私道にフォーカスして評価方法を解説します。, なお、相続税申告でお急ぎの方はお電話、またはLINEにてお問い合わせいただけます。, 不特定多数が利用する私道は、公共性が高く、私有物として勝手に処分することができないことから相続税の対象とはなりません。 公道から公道へ通り抜けできる私道; ... なお、固定資産税評価要領等における私道の評価は、財産評価基本通達における私道評価よりも低く評価される傾向があります。 All Rights Reserved. 間違えやすい相続税の土地評価(6)「私道の評価、どうしていますか?」|相続税を計算する際の、私道の評価方法についてご説明しております。|東京都中央区の相続・税理士相談室のコラム 通り抜けができる私道の場合には、不特定多数の人がその私道を使うこともあり 公共性が高いので、相続税評価額はゼロ円 になります。 行き止まり私道. 行止私道については、路線価評価で算出した評価額の30%相当額で評価することになります。この場合、倍率地域にある私道の固定資産税評価額が私道であることを考慮して付されている場合には、その宅地が私道でないものとして固定資産税評価額を評定し、その金額に倍率を乗じて評価した価額の30%相当額で評価します。 1 私道でも固定資産税が課税されない3つの条件を満たした道路. よって、通り抜け私道の評価額はゼロとなります。 特定の者が利用する私道; 特定の者が通行する私道は、原則として当該私道の用に供されている宅地を自用地として評価した価額の30%相当額によって評価することとされています。 実際の評価方法は? 私道といっても通り抜け私道、行き止まり私道、専用の通路などさまざまな種類があります。相続税評価上は、それぞれの評価方法が定められています。通り抜け私道は評価0%、行き止まり私道は評価30%、専用通路は私道としては評価せず、宅地に含めて評価します。 しかしながら、評価通達24は、私道を. 通り抜け私道. >>不動産(土地・建物)にかかる相続税と手続・評価方法のわかりやすい解説, 相続税の手続きは慣れない作業が多く、日々の仕事や家事をこなしながら進めるのはとても大変な手続きです。, また、適切な申告をしないと、後の税務調査で本来払わなくても良い税金を支払うことにもなります。, 税理士法人トゥモローズでは、豊富な申告実績を持った相続専門の税理士が、お客様のご都合に合わせた適切な申告手続きを行います。, 東京都中央区日本橋小伝馬町14-10 通り抜け道路のように不特定多数の人が通行できる私道は0評価となり、特定の人が通行する袋小路のような私道は、路線価の 30%評価となります。 さらに、道路と接していない土地は、「無道路地」となり … 絶対的な正解が通達で明示されていませんが、過去の裁決事例等を鑑みると共有の場合と同様に全体を一体評価して地積按分をする方法が理論的には正解なのではないかと考えます。(私見です。), 貸家建付地、貸宅地、自用地に囲まれている私道については、各利用区分の地積按分により、貸家建付地評価や貸宅地評価とすることができます。 土地を所有していても道路として使われているケースがあります。いわゆる”私道”ですが相続税や贈与税を計算する際にはどう評価されるのでしょうか。, 不特定多数の人が通行する私道については公共の道路と何ら変わりなく、自由に処分できる状態でもないためゼロ円で評価します。, 複数の特定の人が通行する私道については少しは財産価値があると考え、3割で評価します(平成10年以前は60%でした)。例えば住宅地を開発する際にコの字型に宅地を配して袋小路となる道路部分を共有で持つようなケースです。, 土地の所有者しか通らない専用の私道については土地の処分にも制約を受けないため、土地の一部と考え、100%で評価します。, 実務上、判定が微妙になるのが「不特定多数の人が通行する」のか「特定の人が通行する」のかという点。, イ.行き止まりの私道であるが、その私道を通行して不特定多数の者が地域等の集会所、地域センター及び公園などの公共施設や商店街等に出入りしている場合などにおけるその私道。, ウ.私道の一部に公共バスの転回場や停留所が設けられており、不特定多数の者が利用している場合などのその私道。, 「ア」と「ウ」はまだはっきりしていますが、「イ」はどういう施設が該当するかという解釈に幅があります。そのためヒアリングをしたり、現地を確認するなど個別に判定していく必要があります。また地図上は行き止まり私道になっていても現地で見てみると里道で通り抜けできるようになっているケースもあるので、やはり土地を評価する上では現地確認が重要になってきます。, 当事務所では無料相談を実施しております。ご相談やご質問はどんな些細なことでも結構です。あなたの第一歩を応援します。, © 2019 浅田会計事務所. 被相続人の財産に私道があった場合、相続税を計算する上での評価は、その利用状況に応じ次のように区分されます。 不特定多数の者が利用する私道 不特定多数の者が利用する私道は、公共性が高く、その利用価値や処分可能性が極端に低いことから、評価しないこととされています。 次の3つの用途の「私道」が相続評価の対象になりません。 2-1. 相続税申告における土地評価では、建物敷地の一部が私道として使用されている場合、「通り抜け道路」と「行き止まり道路」では異なる評価となります。本事例は、これについて解説したものです。同じような状況で相続が開始したという方は、ぜひ一度、専門家に意見を聞いてみましょう。 © 2020-2021 税理士法人トゥモローズ. こちらも通り抜け私道と考えられますので評価の対象とはなりません。 ② 特定の者が利用 特定の者が利用する私道については、処分価値は高くはないが処分可能性がゼロではないため通常の土地の評価の30%相当で評価することとなります。 □ 外見上道路としての形状が認められるか, 固定資産税の課税地目で「公衆用道路」というものがあります。そして、この公衆用道路は固定資産税が非課税の扱いとなります。 今般、行き止まり私道(位置指定道路)の評価案件(相続税の更正請求のため)を原告側の立場で不動産鑑定評価をお受けしました。対象不動産の全体イメージ図は下記の通りです。 東京国税不服審判所では認められなかったため、平成24年6月から東京地裁で訴訟になっていましたが、2年半要して判決が出ました。 平成26年10月15日判決言渡 結論は「原告請求を棄却する。」 つまり、原告敗訴です。それと同時に、弊社の鑑定 … 「公道に接道している通り抜け私道」、「行き止まりではあるが、不特定多数の者が利用する公園などの公共施設や商店街等、地域等の集会場に通ずる私道」、「私道の一部に公共バスの転回場や停留場が設けられている私道」 我家の前は私道です。14軒で持ち合っています。そこに数年前に公道が接続され、通り抜けが可能になったことから1日1000人程度の通行が行われています。 問題は右図の私道です。12-1~13-5の10個の地番を一体として評価したのち面積按分するのか、12-1のみを一評価単位として評価するのかです。 ここでは、私道の評価について説明しています。 はじめに 私道の評価については、財産評価基本通達24で下記のように定められています。 上記通達において、私道を、①不特定多数の者の通行の用に供するいわゆる通り抜け道路と、②袋 … 私道の評価はどう使われているかによって変わります。 ① 通り抜け私道…ゼロ評価. 私道評価額✕220㎡(E)/( 200㎡(C)+200㎡(D)+220㎡(E)+220㎡(F) )✕(1-借地権割合✕借家権割合) Produced by DIRECTORY. 私道の用に供されている宅地の価額は、路線価方式又は倍率方式による自用地評価額の3割に相当する価額によって評価する。この場合において、その私道が不特定多数の者の通行の用に供されているときは、その私道の価額は評価しない。 私道の相続税の評価額は、路線価方式又は倍率方式などで算出した私道でない場合の評価額の3割です。ただし、公道と公道、あるいは公道と私道に通じる私道など、誰でも自由に通ることができる場合には、不特定多数の人が通る道路としての公共性が認められ、相続税の評価はゼロになります。 ・貸家建付地部分 All rights reserved. では、相続税も非課税となるのでしょうか?, 固定資産税の課税地目が公衆用道路であっても、上記1の②に該当する可能性があります。すなわち、行き止まり私道の場合には3割評価をしないといけないのです。もちろん、固定資産税の課税地目が公衆用道路で通り抜け私道の場合には固定資産税だけでなく相続税も非課税となりますので評価が不要となります。, 私道が相続税評価上、「宅地」なのか「雑種地」なのか迷うときがあります。 建築基準法第42条1項5号の位置指定道路や同法第42条2項道路(通称「二項道路」)等が該当し、いわゆる「行き止まり私道」を指します。, 路地状敷地の路地状部分を指し、道路ではなく通路とも呼ばれますが、こちらは宅地の一部と考えて3割評価はできません。, 図のように行き止まり私道なのか通路なのか迷う場面は少なくありません。 □ 建物建築の際の接道はどこから取っているか(建築計画概要書等で確認します) 私道の相続税評価道には、公道と私道との2種類あります。字のとおり、維持管理しているのが公の役所ならば公道ですし、個人ならば私道です。私道も個人の土地の一部ですから、相続税の課税対象になりますが、公的な役割をしている部分ですから、通常の土地とは評価の方法が異なります。 賃貸マンション敷地の評価 → 路線価200,000円×(18m×30m)×(1-60%×30%)=88,560,000円 行き止まり私道に面した土地を評価する場合は「特定路線価」を税務署に申請して設定することができます。ただし、特定路線価を使わないで行き止まり私道に面した土地を評価した方が相続税を節税できる可能性が高いです。こちらのページでは特定路線価について解説します。 税理士 平林夕佳相続税申告に必要な土地の評価。私道を所有している被相続人がいた場合、私道はどのように評価するのでしょうか。 私道の評価、基本的を確認する私道といっても、3とおりの評価方法があります。フローチャートに示すと、以下のとおりです。 ①不特定多数の者の通行の用に供する通り抜け私道と. 下の図のような、いわゆる「通り抜け私道」は、不特定多数の人が通行するといえるので、相続評価の対象とはなりません。 2-2. 不動産登記事務取扱手続準則第68条に定める公衆用道路に該当するため宅地には該当しないと考えられますが、財産評価基本通達24のタイトルは、「私道の用に供されている宅地の評価」となっています。宅地なのか雑種地なのか迷ってしまいますが、建物の敷地ではないので雑種地と考えるべきなのではないかと個人的には思います。, 私道に路線価が付されている場合(通常、行き止まり私道には路線価が付されることはありませんが、たまに何かの手違いで付されていることがあります)や特定路線価を私道に設定した場合には、下記の評価方法のいずれか小さい金額を選択することができます。, ・私道に付された路線価又は特定路線価 × 30% × 地積 (イ)公道から公道へ通り抜けできる私道 (ロ)行き止まりの私道であるが、その私道を通行して不特定多数の者が地域等の集会所、地域センター及び公園などの公共施設や商店街等に出入りしている場合 ・私道に接道する道路の路線価 × 奥行価格補正等の各種補正 × 30% × 地積, なお、特定路線価を設定するとその特定路線価を必ず使用しないといけないと思っている人も多いですが、あくまでこの取り扱いはその私道に接道する宅地の評価の取り扱いであり、私道そのものは特定路線価を設定したとしても上記二つの低い方を選択することができます。, 左図の私道(地番10-1)の共有持分を10分の1を所有していた場合と右図の私道(地番12-1)を単独で所有していた場合では評価はどうなるでしょうか? したがって、評価する必要もないのです。, なお、不特定多数が利用するとは、 アソルティ小伝馬町Liens 3階, 東京税理士会 日本橋支部 法人番号 3594TEL 03-3527-3756 FAX 050-3737-4418. 私道の評価を減額するときの判断は、私道の利用状況や宅地との位置関係、その形状などから総合的に行われます。 30%の評価でよいのか、それとも宅地として100%の評価にしなければならないかは、非常に大きな差です。 三井住友信託銀行グループ:三井住友トラスト不動産の評価と土地価格アドバイス2016年6月号 私道について~私道負担(セットバック)と課税並びにその評価について。不動産査定の考え方、プロセス、方法、項目、及び価格の種類等に関し、実例を交え解説してお届けします。 注意すべき点は、公道に直接面しているA自用地とB貸宅地は按分対象には含められないという点です。, ・自用地部分 評価》までの定めにより計算した価額 の30%で評価することとされ、その後 段では、私道が不特定多数の者の通行 の用に供されているときは、私道の価 額は評価しないこととされています。 私道を減額評価する理由は、前段は ②袋小路のように専ら特定の者の通行の用に供する行き止まり私道に分け、 私道評価額✕220㎡(F)/( 200㎡(C)+200㎡(D)+220㎡(E)+220㎡(F) ) Contents. 公道から公道へ通り抜けできる私道. 不特定多数の人が通行する私道 については 公共の道路と何ら変わりなく、自由に処分できる状態でもない ため ゼロ円で評価 します。 ② 行き止まり私道…30%評価 【土地評価事例】路線価の無い私道に面した土地の事例 土地面積/最奥部分約150㎡ 状況/所有地の中に私道を通してアパート3棟建築。当初は全て市道に面した土地として貸家建付地評価。当社評価は市道に面さない部分、私道に道幅や舗装状況等を考慮した独自路線価で1棟毎に区分評価。 評価額ゼロ。 特定の者しか通行しない私道、例えば通り抜けできないような道路…宅地としての評価額の30%。 4.具体例. □ 建築基準法上の道路に該当するか(道路台帳等で確認します。位置指定道路、2項道路などの場合には原則として私道評価しても問題ないと考えます) 絶対的な正解はないですが、3割評価できるか、宅地として100%評価するかのポイントは下記のような項目を総合的に判断します。(下記のすべてを満たす必要があるというわけではないです。), □ この通路の使用者は誰か(所有者だけかそれ以外にいるのか) こちらも通り抜け私道と考えられますので評価の対象とはなりません。, 特定の者が利用する私道については、処分価値は高くはないが処分可能性がゼロではないため通常の土地の評価の30%相当で評価することとなります。 1.1 1.8m以上の道路かつ公道に通り抜けができること。 (不特定多数が使用している場合) 1.2 行き止まりの私道でも4m以上あり、2世帯以上の利用されていること(位置指定道路); 1.3 地目が道路に変更していること。 などが考えられます。, また、図のように建替え等でセットバックした前面道路をそのまま保有しているケースもよくありますが、 そのため、 通り抜けできない道路(=行き止まりの私道)については路線価を設定していないケースが多いです。 以下の通りです。 路線価がないため、そのままの状態では土地の相続税評価額を計算できま …